Прем’єр - міністру України Азарову М.Я.

Звернення ріелторської спільноти з приводу проекту закону «Про особливості провадження ріелторської діяльності».

Асоціація фахівців з нерухомості України (АФНУ), яка є найстарішою та найчисельнішою професійною громадською організацією ріелторів і об’єднує понад тисячу спеціалістів з усіх регіонів України, висловлює глибоку стурбованість проектом закону «Про особливості провадження ріелторської діяльності», розробленим робочою групою при Мінекономрозвитку на виконання відповідних доручень Президента України і Кабінету Міністрів України та оприлюдненим з метою публічного обговорення. Однократне і запізніле залучення представника Асоціації – президента АФНУ С.А. Злидня, - до участі у робочій групі з розробки проекту, ігнорування фахівцями міністерства пропозицій ріелторської спільноти при його підготовці стали головними чинниками наявності в опублікованому законопроекті недосконалих правових інструментів організації даного виду діяльності, дискримінації учасників ринку ріелторських послуг і споживачів та інших системних недоліків, що унеможливлюють його ухвалення у запропонованій редакції.

Робочою групою не враховані ключові засади організації ріелторської діяльності, втілені у професійно підготовлений фахівцями Асоціації і незалежними експертами, відповідно до вимог доручення Президента, збалансований законопроект із зазначеного питання. Натомість основу оприлюдненого проекту закону склала довільна комбінація вибраних положень законів «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», «Про аудиторську діяльність» із вкрапленням норм депутатського законопроекту «Про ріелторську діяльність». Цим самим регламентацію правовідносин у незалежному та специфічному сегменті ріелторських послуг пропонується здійснювати шляхом примусової адаптації моделей функціонування ринку аудиторських та оціночних послуг за допомогою правових норм із законів щонайменше десятирічної давнини, які жодним чином не спроможні забезпечити регулювання ріелторської діяльності у відповідності до сучасних реалій та потреб ринку. ъ

Досягнутий під час єдиного засідання робочої групи певний компроміс щодо врахування висловлених представником Асоціації низки ґрунтовних зауважень до тексту законопроекту обернувся відсутністю в опублікованій редакції проекту жодної з попередньо узгоджених позицій та збереженням у ньому значної частини суперечливих статтей, що не відповідають Конституції і законам України у даній сфері правового регулювання, а в окремих випадках прямо порушують гарантовані Основним Законом права громадян.

Так, передбачений законопроектом обов’язок ріелторів здійснювати виключно ріелторську діяльність із забороною перебувати на державній службі або службі в органах місцевого самоврядування, займатися іншою діяльністю, крім викладацької, наукової, творчої є очевидним порушенням ч.2 статті 42 Конституції України, відповідно до якої законодавче обмеження підприємницької діяльності поширюється виключно на депутатів, посадових і службових осіб органів державної влади та місцевого самоврядування.

Встановлення у проекті закону граничної тарифікації оплати ріелторських послуг на рівні 3% вартості нерухомого майна є безпосереднім здійсненням парламентом регулювання цін і тарифів в окремій сфері господарювання, що є порушенням приписів ч.2 статті 6, ч.2 статті 19, п.5 ч.1 статті 85, п.3 статті 116 Конституції України стосовно розмежування повноважень Верховної Ради України і Уряду у сфері ціноутворення. Разом із цим, невтішним практичним підсумком дії даної норми стане свідоме заниження споживачами в правочинах реальної вартості нерухомості, стягування ріелторами плати з обох сторін договору із сплеском тіньових схем розрахунків за надані послуги.

Пропозиція ріелторської спільноти щодо економічної збалансованості ринку нерухомості шляхом поєднання зусиль держави та механізмів професійного самоврядування обернулася надмірною концентрацією регулятивних функцій у Фонді державного майна України і появою у системі державного контролю за ріелторською діяльністю адміністративного та фінансово обтяжливого баласту - Наглядової ради із одночасним обмеженням повноважень саморегулівних організацій частковою участю у другорядних питаннях функціонування сфери ріелторських послуг.

Відсутність у попередньо схваленій редакції проекту статті про обов’язковість укладання правочинів з нерухомим майном за участю професійних та офіційно визнаних ріелторів істотно підвищує ризики споживачів бути ошуканим при відчуженні/придбанні майна, а також залишає широкий простір для напівлегальної діяльності «сірих» маклерів, стимулюючи обіг та розростання тіньового сектору ріелторських послуг.

Збереження у законопроекті диспропорцій у вимогах до провадження ріелторської діяльності її суб’єктами - юридичними особами і ріелторами з числа фізичних осіб-підприємців та відмінностей у кваліфікаційних критеріях ріелторів і агентів по операціях з нерухомістю не гарантуватиме єдиних стандартів та правил у зазначеній сфері господарювання та не забезпечуватиме рівну конкуренцію між учасниками ринку, обов’язок щодо захисту якої державою передбачений ч.3 статті 42 Конституції.

Окремо наголошуємо на присутності у законопроекті грубих порушень встановлених Конституцією України засад юридичної відповідальності особи та визначених Цивільним кодексом України підстав цивільно-правової відповідальності осіб за завдану майнову й моральну шкоду.

Єдиною підставою солідарної відповідальності суб'єкта ріелторської діяльності й споживача проект закону визначає завдання третім особам майнової та (або) моральної шкоди в процесі чи в результаті виконання договору про надання ріелторських послуг. У такий спосіб законопроект легалізує притягнення до солідарної відповідальності ріелтора і споживача незалежно від їх вини та від факту завдання шкоди їх спільними діями або бездіяльністю. Це суперечить не лише передбаченим ч.1 статті 1190 Цивільного кодексу підставам солідарної відповідальності, але й порушує ч.2 статті 61 Конституції про індивідуальний характер юридичної відповідальності особи.

Покладення на ріелторів обов’язку відшкодовувати третім особам майнову та моральну шкоду теж не ставиться в залежність від неправомірних рішень дій чи бездіяльності особи, яка її завдала, що йде врозріз із приписами ч.1 статті 1166, ч.1 статті 1167 Цивільного кодексу.

Водночас, стаття законопроекту про солідарну відповідальність ріелторів за завдану шкоду із одночасним зобов’язанням їх попередньо застрахувати свою цивільну відповідальність і, таким чином, відшкодовувати збитки ще й як застрахована особа, свідчить про безсистемність підходу законотворця до питання відповідальності ріелторів та невідповідність даної норми ч.1 статті 61 Основного закону, яка не допускає притягнення особи до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

Наведене вмотивовано засвідчує, що неврахування у запропонованому законопроекті позиції ріелторської спільноти, наявність у ньому суттєвих суперечностей Конституції та законам України зумовлює неспроможність проекту закону стати надійним правовим фундаментом для належної організації ринку ріелторських послуг в Україні та успішним підсумком виконання президентського доручення із дерегуляції господарської діяльності.

Зважаючи на викладене, переконливо просимо Вас підтримати позицію Асоціації фахівців з нерухомості України щодо неприйнятності оприлюдненого проекту закону «Про особливості провадження ріелторської діяльності» та невідкладно надати доручення доопрацювати зазначений законопроект з обов’язковим урахуванням зауважень та пропозицій багаточисельної ріелторської спільноти.

Президент АФНУ С.А. Злидень